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浙南科技城科创产业投资迎新利好,温州10月起实施创新型产业用地(M0)管理新规发表时间:2020-09-07 浏览人数:

为进一步规范我市新型产业用地管理和使用,助推创新型产业健康发展和经济新动能转换。近日,温州市政府出台了《关于进一步完善市区创新型产业用地管理的实施意见》,对原新型产业用地管理政策进一步进行了细化和优化。

M0产业用地即新型产业用地,比起传统工业用地,M0是允许更丰富的用地类型,可以实现地块内的“一揽子”配套,为研发、创意、设计、中试、检测、检验、认证等具有显著创新特征的产业功能及其配套设施以及总部项目提供用地,满足新技术、新产业、新业态、新模式发展需求。

据悉,2016年,市政府为促进创新型产业集聚发展,决定在浙南科技城开展“创新用地”分类试点,出台了《温州市人民政府办公室关于浙南科技城新型产业用地管理的实施意见(试行)》。依据该意见,有效引导了浙南科技城科技新型产业的导入和培育,极大推动了新型产业发展。

今年上半年,浙南科技城天心天思数字经济产业中心在温州市龙湾区城东不动产中心完成不动产权证办理,系温州市颁发的首个新型产业用地(M0)不动产权证书,也是我市社会投资适用新型产业用地的首例。同时,浙南科技城创新创业新天地、大唐5G全球创新中心中国长三角区域中心、中国眼谷、科技城企业总部园一期等重大产业平台适用新型产业用地相继落地建设,为温州全市产业转型升级提供政策创新突破的示范效应,成为温州创新型产业用地试点工作的“探路者”。

新《实施意见》在总结浙南科技城试点工作的基础上,从优化创新型产业用地范围和规划布局、细化创新型产业用地开发利用管理、强化项目用地全过程管理等三方面,对产业范围、区域布局、项目遴选、用地标准、建设要求、供应方式、管理要求、地价标准、履约管理、工作职责等十项内容,进行了更加细化和具体的修订完善,进一步优化市区创新型产业用地布局,引导战略性新兴产业、数字经济产业、传统产业转型升级等领域项目科学投资和集约利用空间土地,为下一步创新型产业用地的管理和使用提供了更具可操作性的制度保障,推动科创产业持续健康发展和新旧动能加快转换。

一、进一步优化创新型产业用地范围和规划布局

(一)明确产业范围。本实施意见的创新型产业用地是指为适应创新型企业发展和创新人才的空间需求,用于研发、创意、设计、中试、检测、检验、认证等具有显著创新特征的产业功能及其配套设施用地和总部用地。相关产业具体见《温州市区重点发展创新型产业目录》。

(二)优化区域布局。在现有温州高新区(浙南科技城)、浙南产业集聚区、瓯江口产业集聚区、温州市大学科技园、生命 健康小镇等五大创新型产业重点平台的基础上,可进一步在炬光园工业区、鞋都三期、高新区农业示范单元等产业片区范围内集 中成片布局一定量的创新型产业用地,比例控制在各区片工业用地总面积的 30%以内。

二、进一步细化创新型产业用地开发利用管理

(三)实施项目遴选。创新型产业用地出让前,属地政府(园区管委会)要按照“标准地”的要求,明确用地的产业类型及用 地标准,并组织对申请用地的创新型产业项目进行准入遴选,符合条件的均可参加土地竞买。申请用地 50 亩以上(或计划投资额2亿元以上)的创新型产业项目,纳入重大产业项目“过堂制” 机制进行遴选。项目建成后允许转让的,属地政府(园区管委会) 要加强对拟受让人产业类型等审核管理,作为入驻的依据。

(四)明确用地标准。创新型产业用地的准入标准包括容积 率、固定资产投资强度、亩均税收、研发经费支出与主营业务收 入比、单位能耗增加值、单位排放增加值等指标。其中,固定资 产投资强度不低于450万元/亩,亩均税收不低于45万元/亩,研发经费支出不低于主营业务收入的5%,单位能耗增加值不低于5万元/吨标煤,单位排放增加值不低于1000万元/吨。各属地政府(园区管委会)可在上述标准的基础上,根据本地区产业发展实际,针对不同产业特点,制定具体标准,增加差异性指标或要求。

(五)优化规划建设要求。创新型产业用地规划用地分类为工业用地(M)类中的“新型产业用地(M0)”,对应的土地 用途确定为“工业用地(新型产业用地)”。除安全、消防等有 特殊要求的项目用地外,创新型产业用地容积率不低于 2.0,并鼓励地下空间合理开发利用;地块内配套行政办公及生活服务设施的建筑面积不大于总建筑面积的 15%,不得建设成套宿舍和专家公寓;配套服务设施仅面向企业内部服务。创新型产业用地基础设施配套费及人防建设标准按照工业用地相关政策和标准 执行。

(六)创新土地供应方式。创新型产业用地严格按照“标准地”要求组织实施公开出让和供后管理,鼓励采用“弹性年期出让”“先租后让”“限地价竞税收”等方式供应。以“弹性年期 出让”方式供应的,属地政府(园区管委会)可根据项目实际情 况在出让时科学确定出让年限。以“先租后让”方式供应的创新型产业用地,土地挂牌成交后应先与用地单位签订《国有建设用 地使用权租赁合同》,租赁期最长不超过 6 年;租赁期满通过达标验收的,可办理剩余年期土地出让手续,签订《国有建设用地使用权出让合同》,出让年期等于“先租后让”总年期减已租赁年期。以“先租后让”方式供应的创新型产业用地,相关合同 应明确约定建设用地使用权 (含房屋所有权)在租赁期间不得转让、转租和抵押。

(七)明确产权管理要求。同一产权人名下的创新型产业项目不动产权实施整体登记,不得按层或幢分割登记。总计容建筑规模30000平方米以上的创新型产业项目,允许建成竣工后按照层或幢为基本单元分割转让不超过总计容建筑面积50%的建筑 规模;科创平台、孵化器等采取租赁方式运营的创新型产业项目, 在入驻企业孵化成功后,经属地政府(园区管委会)批准可按层或幢分割转让给入驻企业。分割转让时,买受主体须为符合创新型产业用地相关入驻要求的企业,属地政府(园区管委会)相关审核意见作为办理产权“分割”的依据;同时买受主体应与属地政府或产业平台、开发建设主体签订《创新型产业项目准入管理合同》,明确产出要求及三方的权利和义务。达产验收通过前, 以国有建设用地使用权作抵押物的,担保抵押金额不得高于本地块出让价款,建筑物抵押金额不高于实际投入金额。创新型产业项目配套的行政办公和生活服务设施及其对应的土地使用权不 得分割转让和单独抵押。

(八)科学确定地价标准。创新型产业用地出让起始价,不可分割部分按不低于同地段市场商务办公楼面价的 20%确定,可分割部分按不低于同地段市场商务办公楼面价的 30%确定,但整体不得低于国家、省规定的工业用地出让最低价。采用“弹性年期出让”的,其出让起始价可按照出让年期与工业用地可出让最 高年期的比值作为年期修正系数修正确定。以“先租后让”方式 供应的,租赁期间的租金总额可按总中标价的 20%确定,租金一次性缴清,竞买保证金可直接转为租金;出租期限届满并经达产验收通过,在签订剩余年限的出让合同时,土地出让金按总中标价减已缴租金确定。

三、强化项目用地全过程管理

(九)加强履约管理。土地出让成交后,属地政府(园区管委会)应按照标准地政策及《关于进一步加强工业用地高质量利用全周期管理的若干意见》(温政办〔2020〕53号)相关要求, 与土地使用者签订《项目管理合同》(投资协议),明确载明项目开发利用及产权管理的控制性要求、指标复核办法、违约责任等事项,并按照相关规定进行合同备案;约定达产验收期到期后要及时开展验收工作;创新型产业用地的达产验收考核对象为土地供应对象。达产验收未通过的项目,可给予不超过一年的整改期;整改后仍不能达到《项目管理合同》(投资协议)标准要求的, 验收不予通过,其违约责任按照约定执行,并由属地政府(园区管委会)按标准地相关要求落实信用联合惩戒。创新型产业项目的履约管理情况纳入工业项目履约管理年度专项审计范围。

项目达产验收通过后,属地政府(园区管委会)要继续加强 对产业、转售、转租、产出指标、改变用途等日常管理。

(十)明确工作职责。市自然资源和规划部门负责创新型产业用地的规划、供应、土地开发管理、不动产登记等工作,土地 供应时应将改变用途、转让或分割转让限制要求、抵押等具体要 求写入出让合同,并在不动产登记时根据出让合同的约定将限制 性规定记载于权证附记栏。市经信部门会同市发改、科技、投资 促进、税务等部门研究制定《温州市区创新型产业用地分行业“标 准地”准入控制指标》和相应的《达标验收工作规范》,并做好 《项目管理合同》(投资协议)、《创新型产业项目准入管理合 同》履约有关事项的监督管理。市住建、生态环境、市场监管等 部门要密切配合,共同做好创新型产业项目的管理工作。属地政 府(园区管委会)可根据本实施意见制定相关实施细则,做好创 新型产业项目的准入以及投入、产出、税收等审核和项目履约的 管理工作,切实提高创新型产业用地的正向效应。

本实施意见自2020年10月1日起实施,有效期3年,《温州市人民政府办公室关于浙南科技城新型产业用地管理的实施意见(试行)》(温政办〔2016〕81 号)同时废止。

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